Kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất trước khi mua thế nào?
Để tránh, hạn chế tối đa rủi ro thì người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất như quy hoạch, tranh chấp hoặc tính hợp pháp của Giấy chứng nhận.
1. Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng
Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, cụ thể:
1.1 Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:
Khoản 7 Điều 124: Trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan thẩm quyền giải quyết, bản án, quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
1.2 Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Luật Đất đai và các văn bản không quy định quá nhiều điều kiện của bên nhận chuyển nhượng ngoài quy định các trường hợp tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 sau đây không được nhận chuyển nhượng:
(1) Tổ chức kinh tế: Không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trừ trường hợp theo quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
(2) Cá nhân không sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trong khu vực rừng phòng hộ/khu vực được bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng đó.
(3) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng, tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài mà không được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho.
